Все об оплате налогов иностранными компаниями при передаче в аренду недвижимости в России

Law&Trust больше не работает в России. Компания Law&Trust в России передала операционное контроль и управление местному руководству. Новая компания и бренд работает в РФ под названием LegalCraft.
 

Иностранная фирма (Великобритания, Мальта и Кипр) выступает в роли арендодателя в Российской Федерации.  Какая налоговая нагрузка ложится на плечи компании? 

При условии, что иностранная фирма передает недвижимость в аренду на правах собственника, появляются определенные условия требующие выполнения налоговых обязательств. Давайте попробуем разобраться в этом вопросе.

 
1. Налоговые обязательства от сдачи в аренду имущества (налог на прибыль) 

Статья 246 Налогового Кодекса России предписывает, что «иностранные фирмы, осуществляющие деятельность в Российской Федерации и, использующие постоянные представительства и (или) те, кто получает доход от различных источников в России, признаны плательщиками налога на прибыль». 
 

Пункт 2 ст.306 Налогового Кодекса РФ гласит, что законодательством предписывается установление следующих требований создания постоянного представительства:  

1. Наличие отдельного подразделения или же какого-нибудь места, где ведется деятельность иностранной организации на территории России; 
2. Предпринимательская деятельность иностранной фирмы на территории РФ; 
3. Осуществление систематической деятельности.

Если вышеуказанные признаки имеют место, работа иностранной фирмы в РФ является постоянным представительством. Органы контроля за деятельностью таких компаний считают, что передача недвижимости в аренду может говорить о создании постоянного представительства, когда используется систематическая составляющая (Письмо УФНС России по г. Москве от 19.01.2007 г. 20-12/05685, Приказ МНС РФ БГ-3-23/150 от 28.03.2003 г.) 

Допустим, пункт 2.4.1 Приказа МНС РФ №БГ-3-23/150 от 28.03.2003 г. предусматривает тот факт, что иностранные владельцы недвижимости на территории РФ не имеют оснований для рассмотрения его, как постоянного представительства (пункт 5 статьи 306 Кодекса), но активная деятельность с имуществом в коммерческих целях имеет основания полагать, что есть необходимость создания постоянного представительства иностранной организации.

В случае, если иностранная фирма систематически передает арендатору принадлежащую ей недвижимость, производя при этом поиск клиентов, заключая договора об аренде имущества, а также договора на производство ремонта помещения и содержание его в хорошем состоянии и т.п., следовательно, такие действия иностранной фирмы могут дать основания к установлению постоянного представительства в РФ».

Ввиду вышесказанного, в случае, если недвижимость передана арендатору на длительный срок с ежемесячной оплатой, налоговые структуры могут считать деятельность иностранной фирмы, как существующего постоянного представительства на территории РФ. Из вышеизложенного следует вывод, что требования по налоговым выплатам, а также НДС, переносятся на иностранную организацию.

Следует иметь ввиду, что в случае, если имущество передается в аренду нерегулярно, деятельность компании не может учитываться, как предпринимательская. Тогда все налоговые обязательства перекладываются на арендатора, который признается налоговым резидентом.

Если у иностранной организации возникают сомнения по вопросу образования постоянного представительства при передаче недвижимости в аренду, она может запросить налоговые органы письмом с целью получения информации. Отвечая на запрос, налоговые структуры выдают документ, говорящий либо о признании компании постоянным представительством, либо уведомления, что деятельность компании не может привести к образованию такого представительства. 

Документы должны быть выданы в определенные законом сроки, но не более 30 календарных дней со дня поступления запроса. 

Налоги, которые поступают с доходов от передачи в аренду либо субаренду недвижимости иностранной организацией составляют 20% налоговой ставки на основании пунктов 1,2 статьи 284 и абзаца 4 пункта 1 статьи 310 Налогового Кодекса России. 

Учитывая статью 7 Налогового Кодекса РФ, утверждающую, что если международными договорами РФ, которые содержат положения о налогообложении и сборах, оговорены другие нормы и правила, отличающиеся от Налогового Кодекса РФ и утвержденными нормативными правовыми актами налогов и сборов, тогда применяются нормы и правила международных соглашений России. 

Подписанный договор о недопущении двойного налогообложения между Россией и Мальтой отсутствует.

 Конвенция между Правительством РФ и Правительством Великобритании и Северной Ирландии от 15.02.1994 года «Об избегании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества» пункт 1 статьи 6 предписывает, что доходы, которые получает лицо с постоянным местоположением в одном из Договаривающихся Государств от сдачи в аренду недвижимого имущества, которое расположено в другом государстве, согласно договоренности, могут применить налогообложение в этом государстве.

Положения вышеуказанной статьи могут быть применены к тем доходам, которые получены от прямого использования имущества, передачу в аренду или же использования его в какой-то иной форме.

Аналогичный договор подписан между Правительством РФ и Правительством Республики Кипр.

 Статья 6 Соглашения предписывает условия, при которых доходы, полученные в другом государстве, обязаны облагаться налогами. Такое требование применимо к доходам, которые получены от прямой передачи имущества в аренду, субаренду, либо использования его в другой форме. 

На основании вышеперечисленного, становится очевидным, что сданное в аренду имущество, на территории РФ является активной предпринимательской деятельностью, что влечет за собой установление постоянного представительства и, безусловно подлежит налогообложению в установленном законом порядке.

 2. Обязательства по оплате НДС

Иностранные компании являются налогоплательщиками НДС согласно пункта 1 статьи 143 Налогового Кодекса РФ. Статья 144 п.2 настоящего Кодекса предписывает, что иностранные организации вправе стать на учет в налоговых структурах, как налогоплательщики, согласно мест расположения своих постоянных представительств в России.

Стать на учет иностранная компания может на основании заявления в налоговые органы в письменном виде. Статья 148 Налогового Кодекса России предусматривает, что территория РФ признана местом реализации услуг (работ), если данные действия связаны с недвижимостью, находящейся на территории России. Все операции, которые могут быть связанны с предоставлением услуг по передаче в аренду недвижимости на территории России иностранной организацией, подлежат обязательному налогообложению НДС в установленном законодательством РФ порядке.

В случае, если иностранная фирма не зарегистрирована, как плательщик НДС, налог обязан быть удержан у российского арендатора, который является в данном случае налоговым агентом (статья 161 пункт 1,2; статья 164 пункт 4 Налогового Кодекса РФ).

3. Обязательства по оплате налога на имущество иностранной компании.

Приобретая имущество на территории России, иностранная организация автоматически становится плательщиком налогов на имущество и должна зарегистрироваться в налоговом органе по месту расположения недвижимости. В случае размещения постоянного представительства иностранной организации на территории РФ, она становится плательщиком налогов на недвижимость, согласно статьи 373 п.1 Налогового Кодекса РФ. Налог на имущество в таких случаях подлежит расчету так же, как для российских компаний.

Налогом на недвижимость облагаются объекты, которые являются основными средствами компании (статья 374 п. 2 Налогового Кодекса РФ). Если же у иностранной организации отсутствует постоянное представительство в России, она все равно является плательщиком налога на недвижимость, но в этом случае налогообложению подлежит лишь та недвижимость, которая состоит в собственности компании статья 374 п.3 Налогового Кодекса РФ).