Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Владение и распоряжение землей относительно новый для российского законодательства институт. Он получил развитие одновременно с переходом на рыночные отношения и возрождением института частной собственности, отсутствовавшим в стране более 70 лет. Действующий принцип определения стоимости земельного участка не совершенен. Это порождает споры, когда собственник не согласен с оценкой его земельного участка. С 2017 года оспаривание кадастровой оценки земли, позволяющее собственнику снизить кадастровую стоимость возможно двумя путями – административным и в судебном порядке. Как происходит такое оспаривание кадастровой стоимости земельного участка - рассмотрим в статье.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Когда появляется необходимость

Кадастровая стоимость определяется органами муниципальной власти на основе анализа большого количества параметров, в которые включаются:

• Целевое назначение земли;
• Разрешенное использование;
• Наличие обременений;
• Удаленность от инженерных коммуникаций, транспортных артерий, социальной инфраструктуры.

Такая оценка в обязательном порядке проводится раз в 5 лет. Это обусловлено динамикой развития территорий, в пределах которых расположен земельный участок. За указанный период может произойти множество изменений, например – строительство жилого поселка, насыщение местности вокруг участка дорогами, средствами общественного транспорта, объектами инфраструктуры - торговыми предприятиями, медицинскими и образовательными учреждениями, спортивными и досуговыми объектами. Это значительно повышает рыночную стоимость участка, несколько лет назад расположенного в чистом поле. Но может произойти и обратная ситуация – в силу обстоятельств ранее высоко оцененный земельный участок может значительно снизится в цене, потерять свою привлекательность для покупателя из-за строительства рядом с ним транспортной артерии железной дороги или аэропорта, создающих постоянный шум. Промышленного предприятия, выбрасывающего вредные производственные отходы или закрытия градообразующего промышленного объекта.
Учитывая, что кадастровая стоимость, определенная несколько лет назад может не соответствовать реальной стоимости участка и оказывать влияние на рыночную стоимость объекта, а также влиять на налогообложение собственника, он прямо заинтересован в том, чтобы она была определена правильно. В этом случае можно воспользоваться механизмом оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

На каких этапах оценки может произойти занижение/завышение стоимости

Полномочиями по определению кадастровой стоимости участка земли наделены муниципальные органы власти. Именно они проводят регулярную переоценку объектов и передают данные о стоимости участков в ЕГРН. Для проведения масштабной плановой работы муниципальные власти привлекают специалистов сторонних организаций. Единственным критерием для допуска является наличие у оценщика лицензии и членство в СРО оценщиков.

В остальном оценка будет зависеть от:

• Квалификации выполняющего оценку, опыта работы с подобными объектами;
• Колебания цен национальной валюты на валютных биржах;
• Применяемых методиках оценки, используемых специалистом-оценщиком;
• Хозяйственного назначения земель и колебаний уровня их стоимости в зависимости от изменившихся условий.

 
Как происходит оспаривание кадастровой стоимости земли в настоящее время

Не согласный с оценкой стоимости собственник до 2018 года вынужден был подавать заявление в Комиссию Росреестра с просьбой произвести переоценку. Непосредственно от участия в разрешении спора собственник был устранен. Такая ситуация порождала массу нареканий и влекла за собой оспаривание кадастровой стоимости земли в судебном порядке.

В настоящее время оспаривание кадастровой оценки земельного участка регулируется Приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012 года. Отныне комиссия создается не по факту поступления жалобы, а является постоянно действующим органом, обслуживающим конкретную территорию. В ее состав входят:

• Представитель Россреестра от территориального управления;
• Представитель местной исполнительной власти (муниципалитета);
• Сотрудник ДИО местной администрации;
• Представитель СРО оценщиков, производившего оценку или обслуживающего данную территорию.

 
Механизм подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости земли

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подается в Комиссию на стандартном бланке, образец которого можно получить у секретаря.

При подаче секретарь комиссии обязан разъяснить:

• Сроки и порядок подачи заявления;
• Предоставить полный перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению;
• Информировать о размере пошлины за рассмотрение заявления;
• Выяснить и разъяснить в случае необходимости нюансы по которым заявитель не согласен с оценкой стоимости его участка;
• Информировать о порядке обжалования, если выводы комиссии не устроят заявителя.

По итогам рассмотрения жалобы могут быть приняты два варианта решения:

• Отклонение её по мотивам ссылки на достоверные источники информации которые использовались при оценке объекта;
• Изменения стоимости в сторону уменьшения, если предъявленные в жалобе доказательства подтверждаются.

Следует помнить, что в установленные сроки оспаривания кадастровой стоимости земельного участка принятые комиссией решения в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на электронных ресурсах администрации и ДИО региона.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде

Нередки случаи, когда выводы комиссии не удовлетворяют заявителя, и он принимает решение добиваться справедливости в суде. Чтобы снизить поток жалоб Постановлением ПСВ РФ от 30.06.2015 г. № 28 установлено ограничение. К рассмотрению в суде принимаются только две категории заявлений:

• Когда при установлении стоимости объекта комиссия руководствовалась недостоверными данными об объекте;
• Когда на момент определения кадастровой стоимости уже была установлена рыночная цена участка.

Такая процедура и ограничения действительны только в отношении юридических лиц, например оспаривания кадастровой стоимости земельного участка арендаторами, не согласными с оценкой. В отношении физических лиц – собственников земли, такие ограничения не действуют (Закон «Об оценочной деятельности (абз.3 ст.24.18).