Полный переход к рыночным отношениям породил большое число проблем для собственников недвижимости встречаться с которыми раньше не доводилось. Одной из таких новелл Российского законодательства является институт оценки объектов, привязанных к земле, который называется кадастровой стоимостью. Раньше под ней понималась цена, отражавшая затраты на строительство объекта с учетом амортизационного износа. В настоящее время кадастровая стоимость отражает больше параметров, влияющих на формирование ценности дома, квартиры или другого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость вплотную приблизилась к рыночной, формирующейся на основе спроса и предложения. У собственников появилась возможность оспаривать кадастровую стоимость и влиять на её увеличение или уменьшение.
Для чего нужно оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости?
В конце 2017 года были приняты изменения, позволяющие собственнику снизить этот показатель. Механизм задействуется при несогласии с установленной органами муниципальной власти оценкой. Раньше она проводилась без участия собственника. Не отражала его мнения. Справедливая кадастровая стоимость имеет значение в следующих случаях:
- На основании неё устанавливается арендная плата за земельный участок;
- Соответственно ей формируется бюджет на выкупаемые для государственных или муниципальных нужд земли;
- Формируется цена на объекты при заключении договоров купли-продажи. Отныне она не может быть ниже его кадастровой оценки;
- Играет роль в наследственных правоотношениях, поскольку позволяет более справедливо оценить наследственную массу и распределить её между наследниками.
Кто определяет кадастровую стоимость недвижимости?
Полномочия по определению стоимости земли и привязанных к ней объектов переданы муниципальным органам власти. Масштабные работы по инвентаризации объектов и земельных угодий начаты в 2000-х годах. К январю 2014 года все находящиеся в ведении муниципалитетов объекты были оценены и внесены в единый реестр. Полномочия муниципалитетов по определению цены объекта были делегированы ими независимым экспертам в области недвижимости на основании договоров. В ходе инвентаризации выявилось большое количество недостатков. Они зависели от:
- уровня квалификации работников экспертных организаций;
- колебания рыночных цен на валюту в период оценки;
- несовершенства методик оценки, которые использовали оценщики при определении цен на разнородные объекты (земли различного назначения, жилые, хозяйственные промышленные объекты и пр.).
Эти недоработки привели к многочисленным жалобам на завышение стоимости объектов. Возник поток жалоб и исковых заявлений в суды с требованием об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это вызвало необходимость внесения поправок в механизм её определения и создания специализированных комиссий. До 2018 года обращение в комиссию с заявлением об изменении размера кадастровой стоимости являлось обязательным. С начала 2018 года оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости упростился. Сейчас собственник или заинтересованное лицо, вправе обжаловать несправедливую, с его точки зрения оценку.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Механизм обжалования
До 2018 года несогласный с результатами оценки собственник был вынужден подавать заявление в комиссию, создаваемую на обслуживаемой территории решением органа Росреестра. Нормативным документом, регламентирующим деятельность этих комиссий, является Приказ Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012 года. Комиссии являются постоянно действующими.
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости состоит из:
- представителя муниципальной власти (органа местной исполнительной власти);
- представителя Росреестра (местного управления);
- сотрудника департамента имущественных отношений;
- представителя СРО независимых оценщиков в области недвижимости.
При подаче заявления технический работник обязан разъяснить заявителю:
- порядок подачи заявления;
- снабдить его полным перечнем документов, которые прилагаются к заявлению;
- разъяснить нюансы по оценке объекта в отношении которого возникли разногласия;
- информировать о размере государственной пошлины за рассмотрение заявления;
- рассказать о механизме обжалования решения комиссии при несогласии с ее выводами.
Все решения, принятые по заявлениям об оспаривании кадастровой стоимости, публикуются в свободном доступе на электронном ресурсе администрации региона в разделе, касающемся имущественных отношений.
Судебный порядок обжалования
Судебный порядок подразумевает, что истец выражает несогласие с деятельностью органа исполнительной власти. Иными словами, оспаривая кадастровую стоимость на недвижимость заявитель выражает сомнение в компетентности лиц, уполномоченных на проведение оценки. Для этого у него должны быть веские основания. Поэтому, в Постановлении ПСВ РФ от 30.06.2015 г. № 28 предусмотрено, что суды принимают такие заявления только в случаях:
- Когда установлена на основании недостоверных данных об объекте недвижимости;
- Если на момент её определения уже была установлена рыночная цена объекта.
Соблюдение этого порядка оспаривания кадастровой стоимости недвижимости является обязательным для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, органов муниципальной и государственной власти. Для физических лиц сделано исключение. Согласно Закону «Об оценочной деятельности (абз.3 ст.24.18) обращение в комиссию для них не обязательно.
Установлен предельный срок, чтобы оспорить кадастровую стоимость на недвижимость в суде. Он равен 5 годам. Но пропуск установленного срока не является основанием для отказа в приеме заявления, если данные об оценке объекта не внесены в ЕГРН. В этом случае пропущенный срок может быть восстановлен.
Содержание заявления об оспаривании
По содержанию заявления об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, подаваемые в комиссию и суд принципиально не отличаются друг от друга в мотивировочной части. Образец заявления подаваемого в комиссию:
Чтобы заявление было рассмотрено максимально быстро, а у рассматривающего его органа не было оснований для отказа в рассмотрении или задержек к заявлению прикладываются следующие документы:
- Кадастровый паспорт на объект, являющийся предметом спора (дома, квартиры, здания, земли);
- Документ на право владения/распоряжения объектом недвижимости;
- Документальное подтверждение неточности, допущенной при расчете стоимости объекта (неправильной методики, счетной ошибки, использования документов относящихся с к другому объекту и пр.);
- Заключение независимого эксперта-оценщика, имеющего членство в СРО.
- Квитанция оплаты государственной пошлины (для физических лиц – 300 рублей, для иных заинтересованных лиц – 4 500 рублей - подп.6 п.1 ст.333.19 НК РФ).
Правовые последствия обжалования
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости может нести различные правовые последствия в случае рассмотрения в комиссии и в суде. В первом случае основаниями для отказа решением комиссии являются:
- Недостоверность;
- Неточность;
- Неправильная аргументация.
Изложенные в заявлении или выявленные в ходе рассмотрения представленных документов.
Возможны два варианта:
- Отклонение заявления с указанием на достоверные источники, которые использовались комиссией при оценке объекта;
- Изменение в сторону уменьшения, при выявлении недостоверных данных.
О принятом решении комиссия обязана уведомить заявителя не позднее 5 рабочих дней с момента рассмотрения заявления.
Этот порядок обязателен для всех заявителей, за исключением физических лиц.
В суде используются все те же документы, которые предоставлялись заявителем при обжаловании в комиссию с приложением решения комиссии, с которым не согласен податель заявления. Принятое судом первой инстанции так же может быть обжаловано, в случае несогласия в вышестоящем суде, вплоть до ВС РФ. Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости и пересмотр в судебном порядке решения может инициировать прокурор в порядке надзора.
