Арендные правоотношения при использовании оффшоров

Об арендных правоотношениях при использовании оффшоров

Рассматривая структуру сделок по покупке недвижимости с дальнейшим намерением сдачи ее в аренду, следует обратить особое внимание на оптимизацию доходов в налоговой сфере, которые связаны с такого рода операциями.

Эта статья затрагивает вопросы правового участия иностранных организаций (нерезидентов) в правовых отношениях в сфере аренды на территории России, учитывая некоторые особенности для нерезидентов в вопросах налогообложения при сдаче в аренду недвижимого имущества в РФ.

1. Особенности правовых отношений нерезидентов

Согласно законодательства РФ, иностранные организации имеют право участия в передаче недвижимости в аренду на территории РФ с учетом следующих требований:

• как владелец имущества и непосредственный арендодатель. Обязательным является создание постоянного представительства;
• как владелец либо инвестор юридического лица РФ, которому принадлежит сдаваемый объект. Есть вариант построения холдинга, на нижнем уровне которого российская компания, являющаяся владельцем сдаваемого в аренду имущества. В этом случае юрисдикции участников иностранного холдинга должны учитывать необходимость выполнения соглашений об избежании двойного налогообложения, а также финансовые вложения в сделку по покупке недвижимости.

Просто, владея имуществом на территории РФ, иностранная компания не обязана создавать постоянное представительство, но ведя определенную деятельность коммерческого характера, согласно законодательства РФ, возникает необходимость в постоянном представительстве.

Согласно Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ), иностранные организации, систематически сдающие в аренду недвижимость, заключая при этом договора аренды, проведения ремонта и поддержания помещений в хорошем состоянии, приводит к созданию постоянного представительства.

НК РФ ст.306 п.2 предусматривает, что постоянное представительство иностранной компании, как налоговый агент, может считаться агентство, отделение, филиал и другое подразделение или место, где осуществляется предпринимательская деятельность.

Поэтому термин «постоянное представительство» является не организационно-правовым, а таким, которое проводит коммерческую деятельность, во время которой возникает необходимость оплаты налогов на прибыль (Методика рекомендаций п.2.1)

Создание постоянного представительства в РФ обусловлено следующими факторами:

• привлечение на основе договора лица, которое представляет интересы иностранной компании на территории РФ, имеет право подписания соглашений, контрактов;
• иностранная компания, осуществляющая деятельность через брокера, риелтора или другого лица, которые выполняют работу согласно своей основной деятельности, не обязательно создание постоянного представительства;
• систематическое осуществление деятельности. Систематической считается деятельность, осуществляемая более 30 календарных дней в году. В остальном «регулярная (систематическая) деятельность» определяется в процессе анализа деятельности компании. Если иностранной организацией осуществлялись единичные случаи совершения сделок, такая деятельность не может рассматриваться, как регулярная;
• предпринимательская деятельность, направленная на получение прибыли в коммерческих целях, которая имеет регистрацию, в установленном законодательством РФ порядке (ст.2 ГК РФ) деятельность, которая не может считаться вспомогательной или подготовительной.

В этом случае доходы от сдачи в аренду имущества не носят коммерческий характер. Если недвижимость приобретена для собственного использования, и сдача его в аренду не носит систематический характер, иностранная компания вправе не создавать постоянное представительство, а лишь оплачивать необходимые налоги, которые удерживаются у арендатора.

Все доходы от сдаваемого в аренду имущества подлежат налогообложению независимо от того, в какой форме производится оплата (погашение обязательств, зачет требований и т.д.) Оплата налогов осуществляется в той валюте, в которой получена от арендатора.

При определении размера налога, расходы из него вычитываться не могут. При этом, следует учесть, что если иностранная компания, не имеющая постоянного представительства, обязана зарегистрироваться в налоговых органах по месту фактического нахождения имущества.

2. Особенности налогообложения иностранной компании при сдаче в аренду недвижимости

Иностранная компания, которая через постоянное представительство получает доход от сдачи имущества в аренду, обязана платить налог на прибыль по одинаковой ставке с юридическими лицами России. Налоговая ставка на прибыль с 01.01.2009 г. составляет 20% (ст.284 п.1 НК РФ).

Денежная прибыль может признаваться налоговой базой, если от дохода, полученного от сдачи имущества в аренду через постоянное представительство вычтены расходы, связанные с поступлением этого дохода (НК РФ ст.247).

Законодательство РФ для избежания двойного налогообложения вводит в действие положение, согласно которому налоги на прибыль облагаются именно та часть, которая участвует в деятельности постоянного представительства не резидента и отнесена к нему. (Методические рекомендации п.4.11)

В случае отсутствия связи с получением дохода от сдачи в аренду недвижимости через постоянное представительство, владелец имущества обязан вести учет расходов (доходов) от сдачи недвижимости в аренду отдельно от учета доходов через постоянное представительство.

Если для не резидентов, деятельность которых осуществляется через постоянное представительство налог на прибыль составляет 20%, то для владельцев самолетов и судов, которые в РФ признаны недвижимым имуществом, при осуществлении перевозок такой налог составляет 10% (НК РФ ст.284 п.2 подп.2)

Международные перевозки в РФ признаются, как морские, так и речные, воздушные, автотранспортные и железнодорожные. Исключение составляют только перевозки за пределами РФ (ст.247 подп.7 п.1 ст.309 НК РФ).

Не резиденты, которые осуществляют свою деятельность на территории РФ без создания постоянного представительства имеют возможность производить оплату налогов по уменьшенной ставке с учетом расходов этого представительства. Но, размер расходов должен быть подкреплен документально и экономически обоснован (ст.252 п.1 НК РФ)

Обоснование затрат (расходов) на содержание недвижимости при передаче в аренду, а также амортизационные расходы могут повлиять на размер оплачиваемых налогов, как расходы, связанные с производством и реализацией.

Иностранные организации, систематически предоставляющие имущество во временное пользование за плату, расходы по содержанию могут относить к производственным или связанным с реализацией.

На сегодняшний день установить какие-либо критерии систематичности в передаче имущества не представляется возможным из-за несовершенства законодательства. Поэтому иностранные компании могут сами определить по учетным документам к какому виду расходов отнести эту часть затрат.  Однако, не следует забывать, что учет в этом случае ведется раздельный. (НК РФ ст.274 п.2).

При сдаче недвижимости в аренду через постоянное представительство, нерезидент обязан уведомить арендатора о том, что получаемые им доходы относятся к постоянному представительству иностранной компании. При этом арендатору передается копия документа о регистрации в налоговом органе РФ, заверенная нотариусом.

Если данный документ не предоставлен арендодателем вовремя, арендатор обязан действовать, как налоговый агент, и произвести оплату налога в бюджет РФ с дохода, который он оплачивает арендодателю (НК РФ ст.310 п.2 подп.1).

Излишне оплаченная сумма может быть возвращена либо зачтена в счет дальнейших платежей (НК РФ ст.307 п.7)

Если иностранная компания не зарегистрировала свое постоянное представительство, налоговое бремя ложится на арендатора, который в данном случае выступает в роли налогового агента через постоянное представительство. Сумма налога должна оплачиваться при каждом перечислении средств за аренду, одновременно с выплатой арендодателю. (НК РФ ст.310 п.1).

В случае нарушения сроков оплаты либо невыполнения обязанностей налогового агента, арендатор привлекается к административной ответственности согласно ст.123 НК РФ. Штрафные санкции составляют 20% от суммы неоплаченного налога, при этом резидент не может оплачивать задолженность или штраф из собственных средств.

3. Особенности начисления и оплаты НДС

Налог на добавленную стоимость в РФ, согласно ст.164 п.3 НК РФ составляет 18%. Так как передача в аренду недвижимости в РФ признана предоставлением услуг по аренде, данный вид деятельности облагается НДС.

Нерезидент обязан оплачивать НДС самостоятельно в любом варианте регистрации постоянного представительства, либо без него. Законодательством РФ не предусмотрена процедура постановки на учет по НДС. Все компании, имеющие налоговый номер и поставленные на учет, обязаны платить налог по НДС.

При приобретении недвижимости, все владельцы-нерезиденты без постоянного представительства обязаны стать на учет в налоговых структурах для оплаты налога на имущество, при этом выдается ИНН на недвижимость.

Иностранные организации, которые ведут деятельность по сдаче имущества в аренду через постоянное представительство, могут зарегистрироваться в налоговых органах, как плательщики НДС по месту расположения постоянного представительства.

Если у нерезидента есть несколько таких представительств, он самостоятельно определяет, какое из них будет предоставлять налоговую документацию и производить оплату НДС по всем другим подразделениям на территории РФ. Об этом нерезидент обязан уведомить письменно все налоговые структуры, где расположены его представительства (НК РФ ст.144 п.2,3)

При выборе владельца недвижимости и планировании доходов от передачи имущества в аренду, следует прояснить, является ли арендатор плательщиком НДС.

Если арендатор не является плательщиком НДС (НК РФ ст.346 п.2,3,4), было бы разумно перейти на другой вариант налогообложения (упрощенная система). Такой вариант приемлем только, если арендодателем выступает юридическое лицо РФ, т.к. нерезиденты не могут вести деятельность по упрощенной системе налогообложения (НК РФ ст.346 п.3 подп.18)

Лучшим вариантом при сдаче имущества в аренду будет одинаковая система налогообложения, как арендодателя, так и арендатора, чтобы исключить конфликт интересов.

4.Избежание двойного налогообложения с участием нерезидента

Для нерезидента, сдающего имущество в аренду, при выборе юрисдикции следует учесть следующие факторы:

1. При установлении необходимости создания постоянного представительства для сдачи недвижимости в аренду, Соглашение об избежании двойного налогообложения преимущества не имеют, если сравнивать с законодательством РФ.
2. Вышеуказанное Соглашение не регламентирует обложение налогом на прибыль нерезидента.
3. Соглашение не ограничивает право страны облагать нерезидента НДС.

Существуют и исключения. Например, Договор между США и РФ от 17.06.1992 г. п.4 ст.9 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращения уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» гласит, что резидент США имеет право выбирать по определенной процедуре, предусмотренной законом РФ, начисление налогов с дохода от использования недвижимости на базе чистого облагаемого дохода, как если бы эти доходы были отнесены к постоянному представительству.

Наиболее важными Соглашения становятся для холдингов. Подбор иностранных участников холдингов нужно производить с учетом положений DTA о процентном доходе или налогообложении дивидендов.

Компания Law&Trust International предоставляет услуги по регистрации оффшорных компаний, а так же услуги по налоговому планированию и оптимизации.